丹尼斯米兰妮 > 资讯中心> 百家说楼

威尼斯船歌:突发!央行宣布房贷新政,机会仅一次,影响月供变化!

丹尼斯米兰妮 www.qaqfwm.com.cn 来源:平湖房产网(丹尼斯米兰妮 www.qaqfwm.com.cn)  2019-12-30 16:39:39

摘要:12月28日,央行加班,大周末带来了一则重磅消息,事关大家每个月要还的房子月供的变化!

12月28日,央行加班,大周末带来了一则重磅消息,事关大家每个月要还的房子月供的变化!

文件太长,简单概括一下政策的核心,就是自2020年31日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可以为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

还是看不懂,没关系,我知道多数人更关心两个问题:

1、这政策对谁影响比较大

2、这房贷的利率到底升了还是降了?


1、这个政策影响了谁?

鲁提辖解析:文中提到的“存量浮动利率贷款客户”,指的就是现在还在还贷款,而且当初跟银行签贷款合同时候依据“房贷基准利率”定房贷利率的那些人。

我们有必要回顾一下几个月前,房贷利率换锚时候的内容(详见笔者《重磅!房贷利率政策有变!独家解读8.25房贷新规》一文)。温故而知新后我们就知道了,2019年108日开始,房贷利率的,已经从“房贷基准利率”变成了LPR。

“换锚”前,原来商业贷款买房的人,跟银行签贷款合同时候,约定房贷利率无外乎是基准率4.9%上浮多少个百分点,或者打折多少个百分点。所以我们身边有的朋友会说自己买房子时候利率上浮15个点(5.635%),而亲戚早几年买房利率才打了九折(4.41%),同样贷款一百万,差了好多利息这样的话。但万变不离其宗,都是在基准率的基础上上浮或者下调”。

基准率可能会发生变化,但变动频率很低,差不多好几年才变一次,而“上浮或下调”是始终伴随到客户还清贷款那时候的。举个例子,你在08年买房利率是基准率7.74%基础上打9折,那到了2019年,你还款的房贷利率是4.9%基础上打九折。

“换锚”后,购房者再进行商贷,实行的利率是以LPR为基准,正负加点的利率。由于LPR变动频率更高(例如2019年底五年期LPR已从4.85变成了4.8。无疑更加市场化,更加灵活。而相应的,正负加点”会伴随贷款客户到还清贷款那时候。

所以这一次政策,真正影响的,是那批以“房贷基准率”为锚的商贷客户,根据新政,他们要向以“LPR”为锚的商贷客户看齐了。

2、房贷利率到底升了还是降了

鲁提辖解析:既然以LPR为锚变得更加市场化了,因此很难直接一句话概括房贷利率到底是升了还是降了。

根据文件规定,转换工作从2020年31日到202081日前完成。在这个期间,大家在2020年的月供是不会发生变化的。但到了2021年,可能会有出入:

举举个个例子,张三有笔商业贷款原合同期限30年,剩余期限为25年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。而根据201912月发布的5年期以上LPR4.8%。接下来到了约定转换的时候了,张三面临两种选择:

1、选择转化为固定利率,那么以后张三的房贷利率会是5.39%。无论LPR接下去怎么变化调整,他都以5.39%的利率来还,直到还完。

2、选择转化为““LPR+加点””利率,那么可以倒推出,转化时候的加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。在20203月30日至1231日期间,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%),只不过提法不一样了。但2020年月供水平其实不变。

一旦到了2021年,假设那时候遵循202012月发布的五年期LPR变成了4.6,那么2021年,张三执行的利率水平就是 4.6%+0.59%=5.19%),毫无疑问,对比以往5.39%的利率是下行了,张三美滋滋;但也有可能,那时候LPR变成了5,那张三到了2021执行的利率水平就是(5+0.59%-5.59%),那我估计那时候张三心里有句MMP不知当讲不当讲了。

综上,这次新政,本质上是完成“全面换锚”,让“房贷基准率”彻底退出历史舞台,在2020年这一年,让渡“LPR”成为唯一标准。

 

而从长远角度看,哪怕是“房贷基准率”时期,整体的利率是走下行通道的,LPR虽然成为标准没多久,五年期也已经从4.85%调为最新的4.8%,将来走低的概率或许会更大。那么,

如果你过去的房贷利率已经基准率打折了,而且期限也没几年了,LPR预计在这几年不会有大的变动,你可以选择转化为固定利率,少折腾。

如果你过去的房贷利率感觉上浮的比例有点高,也愿意跟着LPR一起动,并且看好LPR会向下走,那建议你转化为LPR+加点”。万一LPR真的向下了,你要执行的利率就稍微得低了那么一点,也算是减压了(当然万一LPR朝上,你就越还越多)。

欢迎扫码直接与作者交流

——THE END——


        免责声明:本网部分文章和信息由相关主体或人员提供,本网刊登并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如涉及真实性等问题,请立即联系管理员,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。对使用本网站信息和服务所引起的后果,本网站不作任何承诺。本资料涉及图片、音频素材均来自于网络,仅供文章渲染所用,不作为其他任何用途,如涉及侵权请联系我司删除。
关注房产微信
关注看房团
关注我们,获取更多优惠!
丹尼斯米兰妮